地上權設定登記

地上權設定登記

房東：糖果
發表時間：2012-11-11

地上權設定登記
  一、地上權設定登記應備文件
   申請地上權登記，在登記實務上，可依申請人之法律行為或法律事實而區分為
   地上權設定契約之會同申請，與地上權人因時效完成申請地上權登記之單獨申
   請兩種。茲依照土地登記規則第三十四條規定，分述地上權登記之應備文件如
   下：
１土地登記申請書：
   土地登記申請書係申請任何土地登記之固定格式，申請地上權登記時，應注意
   土地登記申請書之備註欄需註明如左事項：
   ａ義務人為未成年人者，應由法定代理人於備註欄記明：「本案處分確實對未
      成年人有利，絕無違反民法第一○八八條規定，若有不實願負法律責任。」
      並簽章，以示負責。
   ｂ義務人為法人時，亦應於備註欄記明：「本案處分確依有關法令規定完成處
      分程序，若有不實願負法律責任。」並加誘膝q印鑑章。
２登記原因證明文件：
   ａ雙方合意訂立地上權設定契約者，申請地上權登記之原因證明文件為地上權
  　　　設定契約書。
   ｂ經判決確定應設定地上權者，以判決書及判決確定證明書為原因證明文件。
   ｃ為時效取得地上權者，應以其得證明開始占有時及申請登記時繼續占有之事
  　　　實為原因證明文件。如：戶籍謄本、房屋稅證明、門牌證明或水電單據，與
      四鄰證明書等。
   ｄ和（調）解設定地上權者，原因證明文件為和（調）解筆錄。
３申請人身分證明：
   ａ申請人為自然人時，應附戶籍謄本或戶口名簿影本或身分證影本。如為未成
  　　　年人或禁治產人，應另附其法定代理人或監護人之戶籍證件。
   ｂ申請人為法人者，應附法人登記證影本或公司執照影本及其法定代理人之資
      格證明（影本），惟金融機構法人已向地政機關核備證件者，可免附之。
　ｃ若義務人戶籍住址與土地、建物登記簿住址不符時，除非登記簿已載有身份
  　　　證字號，否則義務人應檢附前次住址之戶籍證件，俾利地政機關核實確與登
      記名義人為同一人。
  　　ｄ華僑應檢附僑務委員會核發之華僑身分證明憑辦，但每份只能使用一次，且
  　　　有效期限為一年。
  　  ｅ公司經撤銷或解散登記者，在辦理清算未完結前，應檢附清算人經法院准予
  　　　備查或裁定之證明文件為代表人資格證明。
  　　ｆ外國公司在台代理人申辦土地登記者，其代理人應檢附經濟部核發之公司執
      照、認傢狺庛禤磌狻𨫞抰魽A無須檢附經我駐外單位簽證之授權書正本。
  　　ｇ前述身分證明文件，除戶籍謄本外，均得以影本代替，惟應由申請人或代理
  　　　人於影本上簽註：「本影本與正本相符，如有不實申請人（代理人）願負法
      律上一切責任」並簽章。
  　　ｈ為時效完成申請地上權者，應另檢附四鄰之身分證明文件。
   ｉ因部分共有人依照土地法第三十四條之一前三項規定，為強制設定地上權時
      上權時，得免提出他共有人之身分證明文件。
４義務人印鑑證明：
  　　ａ義務人為自然人時，應附其印鑑證明，如為未成年人或禁治產人，應另附其
      法定代理人印鑑證明。但依內政部七八、十、廿台內地字第七四五七八八號
      函釋，為限制行為能力人者，免附其本人之印鑑證明。
   ｂ義務人為法人時，應附法人（及其代表人）之印鑑證明。
  　　ｃ義務人持國民身分證親至地政機關辦理者，免附印鑑證明，但須經登記機關
      指定人員核符後，當場於證明文件內簽名或輒飽A並由登記機關指定人員同
      時簽證。（土登四○）
  　　ｄ依印鑑登記辦法第八條第二項規定：「僑居國外人民委任國內親友申辦印鑑
      證明者，應填具申請書檢附中華民國駐外使領館或僑務委員會認可之機構或
      個人簽證之委任書及受任人身分證影印本各一份申請辦理。」依上項規定，
      旅外僑民申請印鑑證明委任國內親友代辦者，應依該辦法所規定格式辦理。
      惟義務人以授權書授權國內親友辦理登記者，該授權書如經我駐外單位簽證
      認定其身分及意願者，免附授權人印鑑證明，而由被授權人附上被授權人之
      戶籍證件及印鑑證明書後，併同授權書代理申辦登記。
  　　ｅ華僑印鑑證明應經僑務委員會核發，每份只能使用一次，且有效期限為一年
  　　　。
  　　ｆ解散之公司如進入清算程序，應檢附清算人向戶政機關所申領之印鑑證明書
  　　　。
  　　ｇ外國核發之印鑑證明，應經該國或我國駐外機構之證明或認證。
  　　ｈ印鑑證明無使用期限之規定，如印鑑申請人領得印鑑證明後變更住址，依照
  　　　「申請土地登記應附文件法令補充規定」第三十二點規定，尚得以戶口名簿
      或身分證影本佐證。
  　　ｉ印鑑證明不得以影本代替。
   ｊ由權利人單獨申請地上權登記者（如判決、和（調）解、時效完成），得免
      提出義務人之印鑑證明書。
  　　ｋ因部分共有人依照土地法第三十四條之一前三項規定，為強制設定地上權時
  　　　時，得免提出他共有人之印鑑證明書。
５土地所有權狀：
   ａ地上權人與土地所有權人會同申請時，應檢附之。
  　　ｂ因法院判決或和、調解設定及主張時效完成申請者，得免於提出。
   ｃ因部分共有人依照土地法第三十四條之一前三項規定，為強制設定地上權時
  　　　，得免提出他共有人之土地所有權狀。
６其他：
  　　ａ一宗土地僅有部分設定地上權，或因主張時效完成申請地上權登記者，應先
  　　  行申請土地複丈取得地上權位置圖憑辦登記。
  　　ｂ如係時效完成申請地上權登記者，應另附四鄰之證明書及其印鑑證明與戶籍
      證明文件等。

  二、申請地上權登記應注意事項
１地上權設定契約書中，土地標示之設定權利範圍欄，除為全部之設定外，應填
   明其地上權之設定坪數（範圍）。
２就特定部分設定地上權時，應先為「土地複丈」，俟測量課（股）核發「地上
   權位置圖」後，才得據以申辦地上權設定登記。（土登一○三）
３每年地租額之訂定，原則上依私權合意為之，但依土地法第一○五條準用第九
  　　十七條規定之租金額，以不逾土地及建物申報總價額年息百分之十為限。
４權利價值不明之地上權設定登記申請，應請申請人於契約書上自行加註。（土
   登一四○）
５按定有期限之地上權於期限屆滿時，地上權當然消滅，故土地法第一○四條有
   有關地上權人享有優先購買權之規定，須於基地出賣時，該地上權党屬存續期
   間，始有其適用。（最高法院六十九年第七次民事庭會議決議）
６按地上權係以在他人土地上有建築物或其他工作物或竹木為目的而使用其土地
  　　之權。（民八三二）當事人如有合意並訂立書面契約設定地上權，即屬合法，
   受理登記（地政）機關對之尚無實質上審查權。是以不論該土地目前使用情形
   之事實狀態如何，似不應影響其地上權之登記。至嗣後如衍生私權之爭議，可
   循司法途徑解決。（內政部八十、九、六台內地字第八○○三一六二號函）亦
   即，土地上即使已有建築物之登記，仍可就該土地全部設定地上權登記，登記
   機關尚無法令規定得干預。

  三、書表填寫說明
Ⅰ土地登記申請書填寫說明：
   １一般填寫方式─
      ａ用黑色或藍色鋼筆、原子筆正楷填寫。
      ｂ不得塗改挖補，如有少數文字必須增減刪改者，應在增減刪改處，由申請
      人輒飽A以示負責。
   ２各欄填寫方式─
      ａ受文機關：填寫土地建物所在地之縣市及地政事務所名稱。
      ｂ申請登記事由：填寫□地上權登記。
      ｃ登記原因：填寫□設定、□時效取得、□法定、□判決設定、□和解設定
  　　　　　　　　　、□調解設定。
      ｄ原因發生日期：填寫設定契約書日期或時效完成日期、法院核發權利移轉
                     證書日期、法院判決確定日期或法院和、調解成立日期。
      ｅ標示及申請權利內容：填寫詳如□契約書或詳如□登記清冊。
      ｆ更正或變更情形：只用於更正、更名登記或住址變更、管理人變更登記時
                        ，其餘則免填本欄。
      ｇ附繳證件：依所附繳之證件名稱及份數分別據實填寫。
      ｈ備註：填寫申請書上各欄無法填載之事項，如「代理人核對委託人身分」
      （委託人確為登記標的物之權利人，若有虛偽不實本代理人及複代理人願
      負法律責任）之簽章及義務人為「未成年人」（本案處分確實對未成年人
      有利，絕無違反民法第一○八八條規定，若有不實願負法律責任）、「公
      司法人」（本案處分確依有關法令規定完成處分程序，若有不實，願負法
      律責任）時之切結章。
      ｉ0e任關係：依實填入代理人與複代理人之姓名。
      ｊ切結事項：亦可在委任關係欄下具結「委託人確為登記標的物之權利人，
                  如有虛偽不實本代理人及複代理人願負法律責任。」並由代理
                  人與複代理人認章。
  　　　ｋ申請人：
  　　　　?先填「權利人」「即地上權人，次填「義務人」「即設定人（所有權人
         ）。
  　　　　?占有人因依時效取得申請者，應將義務人欄填明土地有權人之現住住及
         登記簿所載地址，如土地所有權人死亡者，應填明其繼承人及該繼承人
         之現住址。
      ?土地所有人為祭祀公業、寺廟或神明會，而其管理人已死亡者，應俟管
         理人變更登記後，於申請書內填明管理人之姓名與住址。
  　　　　?若權利人、義務人為未成年人、禁治產人或法人者，應於各該次欄如填
         「法定代理人」。
  　　　　?委託代理人申請時，應在最後欄填寫代理人與複代理人。
  　　　　?土地登記申請書、契約書等申請書表之權利人、義務人欄不敷填寫時，
         可於該欄填「詳如附表」（該附表填寫可以影印替代複寫），但應經申
         請人輒馱峊[酵M縫章。
      ｌ姓名及名稱、出生年月日、身分證統一號碼、住所：
  　　　　?自然人按戶籍資料填寫，法人則按法人登記之資料填寫。
  　　　　?如係合意訂立契約者，契約書上所填住所與申請時之戶籍住所相同時，
         該申請書出生年月日、身分證統一編號及住所欄可填寫「詳如契約書」
         ，或以「斜線劃去」。
      ｍ輒飽G
  　　　　?應誑弇P所填之姓名或名稱相同之印章，義務人應誚L鑑章。
  　　　  ?登記義務人持身分證親自申請登記者，得免附印鑑證明書，但須於本申
         請書及契約書內「輒飽v，且應提出國民身分證，經該管登記機關指定
         人員核符後，當場於證明文件內簽名或輒飽A並由登記機關指定之人員
         同時簽證。（土登四○）
   ３「收件日期」、「收件字號」、「登記費」至「核算者」及「本案處理經過
      情形」各欄，申請人毋須填寫。
Ⅱ地上權設定契約書填寫說明：
   １一般填寫方式─
      ａ本契約書應以黑色或藍色鋼筆或原子筆正楷填寫。
      ｂ本契約書不得塗改挖補，如有少數文字增減刪改時，在增減刪改處，由訂
      立契約人輒飽C
      ｃ「土地標示」、「建築改良物標示」、「申請登記以外之約定事項」及「
      訂立契約人」等欄，不敷填寫時，可另貼浮籤或另附清冊，並由訂立契約
      人在騎縫處輒飽C
   ２各欄填寫方式─
      ａ土地標示：應按土地所有權狀或土地登記簿所記載者填寫。
      ｂ設定權利範圍：填寫各筆設定地上權之範圍─
  　　　　?如係全部提供，而其設定範圍亦屬全部者，填寫「地上權全部」。
      ?如係就土地上之持分提供設定地上權者，應填載其勘測位置圖上所載之
         實際坪數，儘量減少以持分範圍予以填載，概用益物權者，應以實際使
         用收益之面積予以設定，非以權利範圍設定。
  　　　　?如其所有權僅有「貳分之壹」權利者，可以該「貳分之壹」全部提供，
         或以其所有「貳分之壹」權利中之「一半或部分」權利提供，此時應以
         實際設定之坪數填寫為「地上權○○坪」，並附上已先行向測量股（課
         ）所申領之地上權勘測位置圖。
      ｃ每年地租額：
      　?地上權之年地租額，應由立約人直接書寫確定之年地租額。
      　?依照土地法第一○五條規定：第九十七條、第九十九條及第一百零一條
  　　　　　條之規定，於租用基地建築房屋準用之。
      ?城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分十
  　　　　　十為限，約定房屋租金超過前項規定者，該管市縣政府得依前項所定標
  　　　　　準強制減定之。（土九七）
  　　　　?因房屋租金發生爭議，得由該管市縣地政機關予以調處，不服調處者，
  　　　　　，得向司法機關訴請處理。（土一○一）
      ?地上權地租之有無係由地上權設定契約之當事人自由訂定。如其權利價
         值不明者，應請申請人於契約書上自行加註。（土登一四○）
      ｄ地租總額：
      　地上權之地租總額，應以每年地租額乘上權利存續期限之時期為地租總額
      。
      ｅ權利存續期限：
  　　　　?地上權設定時，立約人應直接填明其起訖日期（開始日至終止日）或「
  　　　　　○年期」或「不定期」等。
  　　　　?地上權之存續期間，在民法或其他法律並未設有最短期間之限制，故當
         事人之約定，不能不認為有效。（四十二臺上字一四二）
      ｆ地上權讓與之約定：
      　?地上權設定時，立約人得依照契約自由訂定原則，自行約定地上權得否
         讓與他人。一般可填為「本地上權不得讓與」或「本地上權得讓與」等
         字樣。
  　　　　?本欄未約定者，或另有習慣者，得依民法第八三八條規定，視為得將其
  　　　　　權利讓與他人。
      ｇ聲請登記以外約定事項：
  　　　　?本契約書所約定之事項，於其他各欄內無法填寫者，均可填入本欄。
  　　　　?地上權既以在他人土地有建築物或其他工作物，或竹木為目的而使用其
  　　　　　土地之權。（民八三二）立約人在約定使用方法欄內，應填明「以建築
         物」為使用目的，或「以竹木及工作物」為使用目的。
      ?繳租日期及方法欄可填明為「每月○日付現金」或「每半年○月○日、
         ○月○日付租金一次」等之自由約定。
      ｈ訂立契約人：
      ?先填「權利人」（即地上權人）及其「姓名或名稱」、「權利範圍」、
         「出生年月日」、「住所」、「身分證統一號碼」並「輒飽v。
  　　　　?後填「義務人」（即土地所有權人）之「姓名或名稱」、「權利範圍」
         、「出生年月日」、「住所」、「身分證統一號碼」並「輒飽v。
      ?如訂立契約人為法人時，應於該法人之次欄加填「法定代理人」及其「
         姓名或名稱」、「出生年月日」、「住所」、「統一編號」並「輒飽v
         。
      ?如訂立契約人為未成年人時，其契約行為應經法定代理人之允部A故應
         應於該未成年人之次欄，加填「法定代理人」及其「姓名或名稱」、「
         出生年月日」、「住所」、「身分證統一號碼」並「輒飽v。
      ?「姓名或名稱」、「出生年月日」、「住所」、「身分證統一號碼」各
         項，應照戶籍證件或法人登記資料所載者填寫。
      ?權利範圍：將權利人所取得之權利範圍與義務人所設定之權利範圍分別
  　　　　          別填入。
      ?訂立契約人之印章，應與姓名欄所填者相同，而且義務人應誚L鑑章。
   　ｉ立約日期：填寫地上權設定契約書之年月日。

Ⅲ登記清冊填寫說明：
　１主張時效完成申請地上權登記時，因申請人未能與所有權人訂立地上權設定
      契約書，登記實務上另須書立登記清冊。
  　　２登記清冊僅需由申請人或登記代理人簽章書立即可。
  　　３土地標示：比照地上權設定契約書內容書立，尤其是每年地租額與地租總額
               。
  　　

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